Principe de l’achat en nue-propriété – usufruit
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété pour les parents et usufruit pour les enfants, est une technique de planification successorale assez répandue.
Elle permet aux parents de disposer du droit de gérer l’immeuble, de l’habiter ou d’en percevoir les loyers si celui-ci est loué, mais avec l’avantage pour les enfants de ne pas payer des droits de succession sur l’immeuble lors du décès des parents, si les conditions reprises ci-après ont bien été respectées
En effet, si les parents avaient acheté le bien immobilier en «pleine propriété » (c’est-à-dire l’usufruit plus la nue-propriété), les enfants devraient payer des droits de succession en raison du transfert de la propriété suite au décès.
EXEMPLE CONCRET
Des parents achètent une deuxième propriété. Ils veulent toutefois éviter à leurs enfants de payer des droits de succession trop importants lors de leur décès.
QUE FAIRE?
Achat scindé Usufruit – Nue-propriété
Ils recourent donc à la technique présentée ci-dessus : l’achat peut être réalisé par un achat démembré : usufruit – nue propriété.
Concrètement, cela signifie que les parents achètent uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue propriété du même bien.
Ceux qui disposent de l’usufruit (les parents) peuvent habiter le bien, le louer, le gérer. Ceux qui disposent de la nue propriété(les enfants) ont la certitude qu’au décès des usufruitiers, la propriété, dans sa totalité, leurs reviendra automatiquement.
AVANTAGE :
Pas de droits de succession à régler par les enfants sur l’immeuble au décès de l’usufruitier.
L’usufruit des parents (c’est-à-dire le pouvoir notamment occuper le bien) disparait automatiquement lors de leur décès. Les enfants ne payent donc pas de droits de succession, tandis qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.
QUELLES SONT LES CONDITIONS :
L’administration fiscale accepte ce principe mais pour autant qu’une série de conditions soient respectées. Cette dernière a par ailleurs précisé sa position lorsque les fonds proviennent d’une donation.
Dans le cas contraire, elle taxera l’immeuble le considérant en pleine propriété dans la succession de l’usufruitier (dans l’exemple : dans la succession des parents).
En cas d’achat usufruit – nue propriété, il faut tout d’abord
- Estimation de la valeur pouvoir estimer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Notre rôle de notaire est de vous calculer une valorisation correcte et accepté par l’administration fiscale.
- Achat de la nue-propriété avec fonds propres
Une fois la valorisation établie, les enfants doivent prouver, au moment du décès de leurs parents, qu’ils ont acheté la nue-propriété avec leur propres deniers.
Les enfants doivent donc disposer de l’argent AVANT de pouvoir acheter la nue-propriété (c’est-à-dire avant la signature du compromis de vente)
Dans bien des cas, les enfants ne disposant pas des liquidités suffisantes pour cet achat. Les parents procèdent dès lors à une donation en argent avant l’opération d’achat.
Ces donations peuvent se faire par acte notarié aux taux de 3,3% en Wallonie. - Si donation, celle-ci doit être faite avant le compromis de vente
NOUVEAUTE 2020 :
L’administration fiscale a modifié sa position pour les acquisitions scindées, et ce à partir du 1er août 2020 et dont le prix de la nue-propriété est payé avec les fonds provenant d’une donation préalable effectuée par les parents.
Pour les achats réalisés depuis le 1er août 2020, l’argent donné par les parents doit se trouver sur le compte des enfants avant même la signature du compromis de vente.
Si ce n’est pas le cas, l’administration considèrera que les enfants n’ont pas payé avec leurs propres fonds.
Si la donation est faite par acte authentique, cette donation doit donc avoir lieu avant la signature du compromis de vente.
Quoiqu’il en soit, demandez nous conseil, l’étude du notaire Anne-Françoise Lambrechts vous aidera à trouver une solution adaptée à votre cas et à vos volontés.
CHAMPS D’APPLICATION DE LA TECHNIQUE
A savoir que cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce.
Plus d’information ?
N’hésitez pas à contacter l’étude du notaire Anne-Françoise Lambrechts, à Verlaine, dans la province de Liège, avant de vous lancer, nous pourrons vous fournir toutes les informations utiles.
